المحتوى المحلي (المحدد في أوروبا): صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا

12 مارس

المحتوى المحلي (الأوروبي المحدد): صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا

في

أهداف تعلم الدرس:

فهم ما هي صناديق الاستثمار العقاري وكيف أنها تسمح للأفراد بالاستثمار في العقارات دون امتلاك عقار، وخاصة من خلال البورصات مثل يورونيكست باريس وبورصة لندن.
تعرف على لوائح صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا, ، بما في ذلك القواعد الخاصة بكل بلد مثل توزيع الدخل الإلزامي في فرنسا والمملكة المتحدة، مما يجعل صناديق الاستثمار العقاري خيارات استثمارية فعالة من حيث الضرائب.
التمييز بين صناديق الاستثمار العقاري العامة والخاصة, ، وفهم إمكانية الوصول إليها، والسيولة، ومستويات المخاطر، وكيفية تلبية احتياجات أنواع مختلفة من المستثمرين.
مقارنة بين صناديق الاستثمار العقاري للأسهم وصناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري, ، وتحديد كيفية حصول كل منهم على الدخل - سواء من خلال الإيجار أو الفائدة - وما هي أنواع العقارات أو القروض التي يشاركون فيها.
اكتشف فوائد وعيوب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا, ، من خلال تقييم عوامل مثل الدخل والسيولة والمعاملة الضريبية والحساسية لتغيرات السوق لتحديد ما إذا كانت صناديق الاستثمار العقاري تتوافق مع أهدافك الاستثمارية.

9.1 مقدمة عن صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا

أ صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هي شركة تستثمر في العقارات المدرة للدخل، مثل العقارات السكنية والتجارية والصناعية. في أوروبا، تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين فرصة الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى امتلاك عقارات مادية مباشرة. تُتداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الأوروبية الرئيسية، مثل يورونيكست باريس و بورصة لندن, ، مما يوفر سيولة مماثلة للأسهم.

لوائح صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا
في أوروبا، تخضع صناديق الاستثمار العقاري للوائح وطنية محددة تُحدد كيفية عملها. على سبيل المثال، في فرنسا, ، تُعرف صناديق الاستثمار العقاري باسم شركة الاستثمار العقاري Cotée (SIIC), ويجب عليهم توزيع ما لا يقل عن 85% من دخلهم الإيجاري على المساهمين. في المملكة المتحدة., يُطلب من صناديق الاستثمار العقاري توزيع 90% من دخلها الإيجاري. تجعل هذه اللوائح صناديق الاستثمار العقاري خيارًا استثماريًا فعالًا من حيث الضرائب لمن يرغبون في الاستثمار في سوق العقارات.

شكل: توزيع صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا حسب البلدان

وصف:

يقدم هذا الشكل تحليلاً لـ صناديق الاستثمار العقاري (REITs) و غير صناديق الاستثمار العقاري في الدول الأوروبية المتقدمة. يُظهر عدد الشركات في كل فئة، و القيمة السوقية الصافية بالمليار يورو, ، ونسبتها المئوية ضمن السوق الإجمالية. دول مثل المملكة المتحدة و هولندا تهيمن على سوق صناديق الاستثمار العقاري، في حين أن بلدانًا مثل إسبانيا و سويسرا تُسيطر صناديق الاستثمار العقاري على حصة كبيرة من القطاع غير الاستثماري. كما يُبرز هذا أهمية صناديق الاستثمار العقاري المتزايدة في الاستثمارات العقارية نظرًا لعوائدها المرتفعة ومخاطرها المنخفضة مقارنةً بالبدائل الأخرى.

الماخذ الرئيسية:

المملكة المتحدة تقود سوق صناديق الاستثمار العقاري مع 15 صندوق استثمار عقاري، يمثلون 49.54% من إجمالي القيمة السوقية لصناديق الاستثمار العقاري في أوروبا.
هولندا تتبع مع 6 صناديق استثمار عقاري فقط ولكنها تساهم 28.7% إلى سوق صناديق الاستثمار العقاري نظرًا لحجم استثماراتها العقارية الكبير.
تهيمن إسبانيا وسويسرا على قطاع غير صناديق الاستثمار العقاري, ، حاملاً 18.96% و 15.83% من سوق غير صناديق الاستثمار العقاري، على التوالي.
تم تقديم صناديق الاستثمار العقاري في التسعينيات في جميع أنحاء أوروبا وأظهرت نموًا ثابتًا، وخاصة بعد الأزمة المالية لعام 2008, عندما بدأت أسواق العقارات بالتعافي.
دول مثل النمسا و اليونان تتمتع هذه الشركات بحضور محدود في سوق صناديق الاستثمار العقاري، مما يشير إلى وجود مجال للتطوير ونمو الاستثمار.

تطبيق المعلومات:

هذه البيانات مفيدة للغاية لـ المستثمرين حيث يسلط الضوء على المناطق والبلدان ذات أسواق صناديق الاستثمار العقاري الأكثر نشاطًا، مما يوفر رؤى حول أين يجب التركيز على الاستثمارات لتحقيق عوائد أعلى واستقرار. كما أنه يساعد صناع السياسات و محللي السوق تحديد مجالات النمو المحتملة في قطاعي صناديق الاستثمار العقاري (REIT) وغير صناديق الاستثمار العقاري. إن فهم التقسيم بين صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وغير صناديق الاستثمار العقاري (ROITs) يُساعد المتعلمين على تحليل ديناميكيات سوق العقارات وتنويع محافظهم الاستثمارية بفعالية. مطورو العقارات يمكنك استخدام هذه البيانات لاستهداف الأسواق المربحة للتوسع أو التعاون.

9.2 صناديق الاستثمار العقاري العامة والخاصة في أوروبا

صناديق الاستثمار العقارية العامة
صناديق الاستثمار العقاري العامة في أوروبا مُدرجة في بورصات الأوراق المالية الرئيسية، وهي متاحة لعامة الناس. يمكن للمستثمرين شراء وبيع أسهم في صناديق الاستثمار العقاري الأوروبية مثل الأراضي البريطانية أو يونيبيل-رودامكو-ويستفيلد في التبادلات مثل بورصة لندن أو يورونيكست باريس. توفر صناديق الاستثمار العقاري العامة الشفافية والسيولة وسهولة الوصول إلى الاستثمارات العقارية.

صناديق الاستثمار العقاري الخاصة
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة في أوروبا ليست مُدرجةً في البورصة، وعادةً ما تكون متاحةً للمستثمرين المُعتمدين أو المؤسساتيين. غالبًا ما تُركز هذه الصناديق على أسواق مُتخصصة أو قطاعات عقارية مُحددة، مثل: عقارات سكنية فاخرة في فرنسا أو العقارات التجارية في ألمانيا. يمكن أن توفر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة عوائد أعلى ولكنها تنطوي على مخاطر أعلى وسيولة أقل.

شكل: مشهد صناديق الاستثمار العقاري: مقدمة

وصف:

يوفر هذا الرسم البياني نظرة عامة سهلة للمبتدئين حول صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، مع تسليط الضوء على غرضها وأنواعها والمزايا التي تقدمها للمستثمرين.

الماخذ الرئيسية:

الغرض من صندوق الاستثمار العقاري: تعرف على كيف تسمح صناديق الاستثمار العقارية للأفراد بالاستثمار في العمليات العقارية واسعة النطاق، والتي كانت في السابق متاحة للمستثمرين الأثرياء فقط.
أصناف ريت: التعرف على أنواع صناديق الاستثمار العقارية المختلفة، بما في ذلك تلك التي تستثمر في العقارات (صناديق الاستثمار العقارية للأسهم) وتلك التي تستثمر في الرهون العقارية (صناديق الاستثمار العقارية للرهن العقاري).
مزايا المستثمر: صناديق الاستثمار العقاري معروفة بتوفير مصادر دخل منتظمة، ومزايا ضريبية، وطريقة للاستثمار في العقارات دون امتلاك ممتلكات مادية.

تطبيق المعلومات:

يُعدّ فهم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أمرًا بالغ الأهمية لمن يتطلعون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية بعيدًا عن الأسهم والسندات التقليدية. تُشكّل الصورة نقطة انطلاق، تُثير الاهتمام وتدعو إلى مزيد من الاستكشاف. يمكن للمعلمين الماليين وخبراء العقارات ومنصات الاستثمار الاستفادة من هذه الصورة لتوضيح ماهية صناديق الاستثمار العقاري، وتمهيد الطريق لمناقشات أو تحليلات أعمق. سواءً كان ذلك للندوات التعليمية عبر الإنترنت أو المقالات أو العروض التقديمية، تُقدّم الصورة نظرة عامة موجزة وشاملة على مشهد صناديق الاستثمار العقاري.

9.3 صناديق الاستثمار العقاري في الأسهم مقابل صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا

صناديق الاستثمار العقاري للأسهم
صناديق الاستثمار العقاري الاستثمارية (REITs) هي النوع الأكثر شيوعًا في أوروبا. تمتلك هذه الصناديق وتدير عقارات مدرة للدخل، مثل مراكز التسوق والمباني المكتبية والشقق. في مدن مثل باريس و أمستردام, تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في العقارات التجارية والسكنية عالية الطلب. ويحقق المستثمرون دخلهم من خلال تحصيل الإيجارات وزيادة قيمة العقارات.

صناديق الاستثمار العقاري العقارية
تستثمر صناديق الاستثمار العقاري (mREITs) في ديون العقارات بدلاً من امتلاكها مباشرةً. في أوروبا، تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري أقل شيوعًا، لكنها لا تزال موجودة في دول مثل أيرلندا و إسبانيا, حيث تُموّل هذه الصناديق مُلّاك العقارات. تُولّد هذه الصناديق دخلاً من فوائد الرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة به.

شكل: أنواع صناديق الاستثمار العقاري

وصف:

يصنف هذا الرقم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) داخل صناديق الاستثمار العقاري للأسهم و صناديق الاستثمار العقاري العقاري (mREITs), ، بناءً على عملياتهم ومصادر دخلهم. صناديق الاستثمار العقاري للأسهم التركيز على امتلاك أو إدارة العقارات المدرة للدخل، والحصول على دخلهم من الإيجار وبيع العقارات. من ناحية أخرى،, صناديق الاستثمار العقاري العقارية تُقدّم قروضًا أو رهونًا عقارية وتجني فوائدها. بالإضافة إلى ذلك، تنقسم صناديق الاستثمار العقاري إلى: متداولة علنًا, عامة غير متداولة، و خاص يتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة إلى فئات بناءً على آليات التداول وسهولة الوصول إليها، حيث تعد صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة هي الأكثر سهولة في الوصول إليها من خلال البورصات وصناديق الاستثمار العقاري الخاصة المخصصة لمستثمرين مختارين.

الماخذ الرئيسية:

صناديق الاستثمار العقاري للأسهم هي النوع الأكثر شيوعًا، والتي تركز على العقارات وكسب الدخل منها الإيجار والمبيعات.
صناديق الاستثمار العقاري العقارية توفير القروض أو الرهن العقاري وتوليد الدخل من خلال اهتمام, ، دون أن يمتلكوا العقارات نفسها.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا يتم إدراجها في البورصات ويتم شراؤها وبيعها بسهولة مثل الأسهم أو صناديق الاستثمار المتداولة.
صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة لا يتم إدراجها في البورصات وتتطلب عمليات شراء عبر وسطاء، مما يوفر سيولة محدودة.
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة ليست متاحة للعامة ومقتصرة عمومًا على المستثمرين المؤسسيين أو مجموعات محددة ذات قيمة صافية عالية.

تطبيق المعلومات:

يتيح فهم فئات صناديق الاستثمار العقاري هذه للمستثمرين تخصيص محافظهم الاستثمارية بما يتناسب مع احتياجاتهم أهداف الاستثمار والقدرة على تحمل المخاطر. صناديق الاستثمار العقاري للأسهم قد يكون مثاليًا لأولئك الذين يبحثون عن دخل ثابت من الإيجار، في حين صناديق الاستثمار العقاري العقارية مناسبة للدخل من الفوائد. يساعد التمييز بين صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا، وغير المتداولة، والخاصة، المستثمرين على تقييم السيولة و إمكانية الوصول, مما يُمكّنهم من اتخاذ قرارات مدروسة بشأن استثماراتهم. هذه المعلومات مفيدة بشكل خاص للتعلم الاستثمارات العقارية وتنويع المحافظ الاستثمارية.

9.4 فوائد وعيوب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا

فوائد:

السيولة:توفر صناديق الاستثمار العقاري العامة في أوروبا سيولة عالية، مما يسمح للمستثمرين بشراء وبيع الأسهم في البورصات، مما يوفر مرونة أكبر مقارنة بالملكية المباشرة للعقارات.
دخل منتظم:يجب على صناديق الاستثمار العقاري الأوروبية توزيع جزء كبير من دخلها على المساهمين، وتقديم أرباح ثابتة، والتي يمكن أن تكون أعلى من تلك التي تقدمها الأسهم العادية.
الكفاءة الضريبية:تستفيد صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا من معاملة ضريبية تفضيلية، مما يجعلها وسيلة فعّالة من حيث الضرائب للاستثمار في العقارات. فرنسا و ألمانيا, في كثير من الأحيان يتم فرض ضرائب على أرباح صناديق الاستثمار العقاري بمعدلات أقل.
تنويع:تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين اكتساب التعرض لمجموعة متنوعة من قطاعات العقارات، مثل العقارات التجارية والمكاتب والسكنية والصناعية، مما يساعد على تنويع محافظهم الاستثمارية.

العيوب:

تقلبات السوق:تخضع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات الأوروبية لتقلبات سوق الأوراق المالية، مما يجعلها أكثر تقلبًا من الاستثمارات العقارية المباشرة.
حساسية أسعار الفائدة:صناديق الاستثمار العقاري حساسة لتغيرات أسعار الفائدة. ارتفاع أسعار الفائدة في دول مثل المملكة المتحدة. أو إيطاليا يمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة تكاليف الاقتراض، مما يؤثر على ربحية صناديق الاستثمار العقاري.
سيطرة محدودة:لا يتمتع المستثمرون في صناديق الاستثمار العقاري بالسيطرة المباشرة على العقارات أو القرارات التي يتخذها مديرو صناديق الاستثمار العقاري، مما قد يؤثر على العائدات.
ضريبة الأرباحفي بعض الدول الأوروبية، قد تخضع أرباح صناديق الاستثمار العقاري لضرائب بمعدلات أعلى مقارنة بدخل الاستثمار الآخر، مما يقلل من العائد الإجمالي على الاستثمار.

شكل: العلاقة بين صناديق الاستثمار العقاري والمؤشرات (يناير ٢٠٠٨ - ديسمبر ٢٠١٩)

وصف:

يوضح هذا الشكل العلاقة بين صناديق الاستثمار العقاري الأوروبية (REITs) والمؤشرات المالية الرئيسية خلال الفترة من يناير 2008 إلى ديسمبر 2019. وتقارن المخططات البيانية النقطية عوائد يوروستوكس 50, يورونكست 100, ، ونظرائهم من صناديق الاستثمار العقاري مثل إيبرا ناريت أوروبا. يتضمن كل مخطط قيمة R² مما يدل على قوة الارتباط. تشير قيم R² المرتفعة إلى علاقة خطية أقوى بين أداء صناديق الاستثمار العقاري ومؤشرات السوق العامة، مما يعكس درجة تحرك هذه الصناديق مع هذه المؤشرات.

الماخذ الرئيسية:

الارتباطات الإيجابية: تظهر صناديق الاستثمار العقاري علاقة إيجابية مع مؤشرات السوق العامة، ولكن الارتباط ليس مثاليًا، مما يسلط الضوء على التنويع الجزئي فوائد.
قيم R² تشير إلى أن حوالي 50–59% يتم تفسير تحركات صناديق الاستثمار العقاري من خلال المؤشرات، مما يشير إلى أن صناديق الاستثمار العقاري تتبع جزئيًا اتجاهات السوق الأوسع مع الاحتفاظ بخصائص فريدة.
الأداء الخاص بالسوق: وتظهر مؤشرات مختلفة (على سبيل المثال، EuroStoxx 50 و Euronext 100) مستويات مماثلة من الارتباط مع صناديق الاستثمار العقاري، مما يشير إلى سلوك متسق في جميع الأسواق الأوروبية الكبرى.
إمكانية التنويع: وتؤكد المخططات البيانية التشتتية أن صناديق الاستثمار العقاري لا تعكس أسواق الأسهم بشكل كامل، مما يوفر فرصة لتنويع المحفظة.
الاستقرار عبر الزمن: ظلت الارتباطات متسقة خلال الفترة التي تم تحليلها، بما في ذلك مرحلة التعافي من الأزمة المالية لعام 2008, ، مما يدل على مرونة صناديق الاستثمار العقاري.

تطبيق المعلومات:

وتسلط البيانات الضوء على أهمية دمج صناديق الاستثمار العقاري في محافظ متنوعة, ، وخاصةً للمستثمرين الذين يسعون إلى التعرض لأسواق العقارات مع موازنة مخاطر سوق الأسهم الأوسع. قيم R² تساعد في تقييم مدى اعتماد أداء صناديق الاستثمار العقاري على السوق الأوسع، مما يُمكّن المستثمرين من تقدير المخاطر والعوائد المحتملة. تُعد هذه الرؤى قيّمة لمن يُنشئون محافظ استثمارية بمزيج من استثمارات الأسهم والعقارات لتحسين العوائد المعدلة حسب المخاطر.

معلومات الدرس الرئيسية:

صناديق الاستثمار العقاري في أوروبا هي شركات تستثمر في العقارات ويتم تداولها في البورصات وتقدم السيولة وسهولة الوصول إليها، كما هو الحال في الأسهم، تُمكّن الأفراد من الاستثمار في أسواق العقارات دون الحاجة إلى امتلاك أو إدارة العقارات بشكل مباشر.
تختلف لوائح صناديق الاستثمار العقاري حسب البلد, ، مع مطالبة فرنسا (SIIC) والمملكة المتحدة لصناديق الاستثمار العقاري بتوزيع جزء كبير من دخل الإيجار على المساهمين، مما أدى إلى خلق تدفق الدخل الكفء ضريبيًا للمستثمرين.
صناديق الاستثمار العقارية العامة يتم إدراجها في البورصات الرئيسية وتوفر الشفافية والسيولة، في حين صناديق الاستثمار العقاري الخاصة تلبية احتياجات المستثمرين المعتمدين، والتي غالبًا ما تقدم عوائد محتملة أعلى ولكن مع انخفاض السيولة وزيادة المخاطر.
صناديق الاستثمار العقاري للأسهم هي الأكثر شيوعًا وتولد الدخل من الإيجار وتقدير قيمة الممتلكات، في حين صناديق الاستثمار العقاري العقارية كسب الدخل من الفائدة على القروض وهو أكثر شيوعًا في بلدان مثل أيرلندا وإسبانيا.
تقدم صناديق الاستثمار العقاري فوائد مثل الدخل المنتظم والتنويع، و معاملة ضريبية مواتية, ولكنها تأتي أيضًا مع مخاطر مثل تقلبات السوق وحساسية أسعار الفائدة، و سيطرة محدودة للمستثمرين حول قرارات الملكية.

كلمة الختام

تُوفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مدخلاً فريداً للاستثمار العقاري دون الحاجة إلى إدارة الممتلكات المادية. إن فهم الأنواع والأسواق وعوامل المخاطر المختلفة المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري في أوروبا يُمكّن المستثمرين من تنويع محافظهم الاستثمارية والسعي وراء فرص دخل موثوقة.